2025 йил Тошкент офис бозори учун босқичма-босқич барқарорлашиш йили бўлди. Янги жойларни ишга тушириш ҳажми сезиларли даражада камайганига қарамай, бўш турган офислар сони қисқарди ва ижара ставкалари меъёрида ўсди, дейилади Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) тижорат кўчмас мулки соҳасидаги консалтинг компанияси ҳисоботида. Мутахассисларнинг фикрича, бозорнинг барқарорлашуви талаб ва таклиф ўртасидаги мувозанатнинг тикланишидан далолат беради.
Йил якунларига кўра, Тошкент офис бозорининг умумий ҳажми 754,4 минг кв.м ни ташкил этди, бунга барча қаватлар, деворлар, техник ва умумий ҳудудлар (GBA) киради. Шундан 591,2 минг кв.м майдон ижарага берилиши мумкин бўлган жойлар (GLA) ҳисобланади.
«Умумий майдонни GBA форматида кўрсатиш офис бозори кўлами ва девелоперлик фаоллигини тўғри тушуниш учун муҳимдир. Айнан GBA қурилган кўчмас мулкнинг ҳақиқий ҳажмини, жумладан, умумий зоналар, муҳандислик ва техник хоналарни акс эттиради», — деди CMWP таҳлилчиси Данил Маринов.
Бир йил давомида ижарага бериладиган фонд 54,6 минг кв.м га ёки 10,2 фоизга кўпайди. Унинг ўсиши фақат янги объектларни ишга тушириш ҳисобига таъминланди. Шу билан бирга, янги қурилиш ҳажмлари сезиларли даражада камайди: 2025 йилда тахминан 54 минг кв.м офис майдонлари фойдаланишга топширилди — бу 2024 йилга нисбатан қарийб 60 фоизга кам.
Девелоперлар учун асосий муаммолардан бири сифатли ер участкаларининг тақчиллиги бўлиб қолмоқда — транспорт қатнови қулай бўлган, офис кўчмас мулки қуриш учун яроқли ерлар, айниқса шаҳарнинг марказий ва ишбилармонлик туманларида етишмаяпти. Ер участкалари таклифининг чекланганлиги ва уларга бўлган юқори талаб нархларнинг сезиларли даражада ошишига олиб келмоқда, бу эса лойиҳалар иқтисодиётига бевосита таъсир қилади.
«Қўшимча қийинчиликлар муҳандислик тармоқларига уланиш билан боғлиқ: захира қувватлари йўқлиги сабабли бинога электр энергияси ва сув етказиб бериш қийин, инфратузилманинг ҳаддан ташқари юкланганлиги туфайли коммуникацияларни ўтказишга рухсат олиш ўта мураккаб. Буларнинг барчаси лойиҳаларни амалга ошириш муддатларини узайтиради ва харажатларни оширади», — деб таъкидлади Данил Маринов.
Йилнинг асосий натижаларидан бири — бўш турган офис майдонлари ҳажмининг кескин камайиши. Данил Мариновнинг сўзларига кўра, бунга янги таклифлар анча камайгани ва бозор мавжуд биноларни тўлдиришга ўтгани сабаб бўлган. 2025 йил охирига келиб қарийб 94,9 минг кв.м майдон бўш қолган, бу барча офисларнинг тахминан 16 фоизини ташкил этади. Таққослаш учун, 2024 йил охирида бу кўрсаткич 25 фоиз ёки 136,7 минг кв.м эди. Бир йил ичида вакантлик 9 фоиз пунктга қисқарди.
Ўзбекистон тижорат кўчмас мулки соҳасида офис бинолари A, B/B+, C тоифаларига ажратилади:
- А — шаҳар марказидаги замонавий офислар, аъло инфратузилма;
- B+ — сифатли, қайта таъмирланган бинолар, кўпинча тарихий, яхши жиҳозланган;
- B — қайта таъмирланган ёки эски бинолар, асосий қулайликлар мавжуд, лекин ижарачи пардозлаш ишларини янгилайди, кўпинча ишбилармонлик туманларида, лекин марказда эмас, автотураргоҳ ва қулай йўлларга эга.
- C — бу офис кўчмас мулкининг бюджет сегменти бўлиб, у асосан совет даврида қурилган бинолар ёки офислар учун минимал даражада мослаштирилган собиқ саноат объектларидан иборат.
Тошкентдаги бўш офисларнинг энг катта ҳажми ҳамон B/B+ ва A/A+ сегментларига тўғри келмоқда. B/B+ сегментида 51,3 минг кв.м, A/A+ сегментида эса 41,4 минг кв.м жой бўш қолмоқда.
Бир йил аввал бу кўрсаткичлар юқорироқ эди: B/B+ классида 56,6 минг кв.м ва A/A+ классида 74,7 минг кв.м. Шундай қилиб, A/A+ сегментида вакантлик деярли икки бараварга — 44,6 фоизга, B/B+ сегментида эса 9,4 фоизга қисқарди. Бундай пасайиш айнан сифатли офис биноларига барқарор талаб мавжудлигини кўрсатади.
Тошкент офис бозори ҳамон ўрта нарх сегментига йўналтирилган. B ва B+ классидаги офислар барча ижарага бериладиган майдонларнинг қарийб 69 фоизини ташкил этади. Юқорироқ A ва A+ классидаги офислар улуши 22 фоизга тенг.
Йил якуни ҳолатига кўра, бозордаги ижара ставкалари диапазони (ҚҚС, эксплуатация ва коммунал харажатларсиз) қуйидагича бўлди:
- A/A+ сегментида ойига бир кв.м учун $30-$40;
- B/B+ сегментида бир кв.м учун $20-$35.
Бозор бўйича ўртача ставкалар 2024 йилга нисбатан 7,1 фоизга ошди. CMWP ўсиш сабаби сифатида бўш майдонлар улушининг камайиши ва офис кўчмас мулки эгалари томонидан ижара кутилмаларининг қайта кўриб чиқилишини кўрсатмоқда.
«Илгари кутилмалар анча вазмин эди», — деди Данил Маринов.
Кўрсаткичларнинг умумий яхшиланганига қарамай, янги офис майдонлари бозор томонидан нотекис тўлдирилмоқда. Биринчи навбатда ижарачилар тайёр пардозланган офисларни танламоқдалар. Шу билан бирга, таъмирланмаган офислар секинроқ тўлмоқда. CMWP маълумотларига кўра, айнан шу омил янги таклифнинг умумий ўзлаштирилишини жиловлаб турибди ва вакантликнинг янада тезроқ пасайишига йўл қўймаяпти.
«Муҳит офиснинг ходимлар учун жозибадорлигини оширади ва бизнеснинг кундалик фаолиятини енгиллаштиради. Инфратузилма кўпинча бинонинг расмий классидан муҳимроқ бўлиб чиқади ва офис майдонларининг ликвидлиги ҳамда талабгорлигига бевосита таъсир қилади», — деди Данил Маринов.
CMWP таҳлилчиси ижарачилар офис марказлари атрофидаги инфратузилмага ҳам катта эътибор беришаётганини қўшимча қилди. Кафелар, банклар, сервис хизматлари ва жамоат транспортининг яқинлиги ходимлар ва мижозлар учун қулайликни оширади, компаниянинг операцион харажатларини камайтиради.
2025 йил якунларига кўра, бозорда талабнинг дифференциацияси — ижарачилар сўровларининг хилма-хиллиги кучаймоқда. Энг катта қизиқиш марказий ишбилармонлик туманларида жойлашган ва сифатли пардозланган офисларга бўлмоқда. Айнан шундай объектларда ставкалар ўсиши ва тўлиш суръатлари юқорилиги кузатиляпти. Эскирган офислар ва унчалик жозибадор бўлмаган жойлардаги лойиҳалар эса тескари ҳолатда қолмоқда. Бозорда умумий вакантлик камайганига қарамай, улар нарх босимига ва ижарачиларни қидириш жараёнининг секинлашувига дуч келишмоқда.
Тошкент офис бозори 2025 йилда барқарорлашув босқичига кирди. Янги қурилиш ҳажмлари пасайди, вакантлик қисқарди ва ижара ставкалари ўсишда давом этмоқда, буларнинг барчаси бозорнинг янада мувозанатлашган манзарасини шакллантиради.