Қонунчилик палатаси томонидан қабул қилиниб, Олий Мажлис Сенатига киритилган шаҳарсозлик реновацияси тўғрисидаги қонунга ўзгартиришлар киритилиши мумкин.
2026 йил 5 март куни Урбанизацияни барқарор ривожлантириш ва уй-жой бозори бўйича миллий қўмита раиси Шерзод Қудбиев ҳамда Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазири Шерзод Ҳидоятов иштирокидаги матбуот анжуманида Spot нашри журналисти ушбу қонуннинг тақдири ҳақида савол берди.
2025 йил сентябрь ойида ушбу қонун депутатлар томонидан қабул қилинган эди. Октябрь ойи бошида Сенатнинг Бюджет ва иқтисодий ислоҳотлар масалалари қўмитаси шаҳарсозлик реновацияси тўғрисидаги қонунни дастлабки тарзда муҳокама қилиб, «тегишли қарорлар» қабул қилган. Шундан сўнг қонун лойиҳасининг кейинги тақдири ҳақида хабар берилмаган эди.
Бироқ идоралар раҳбарлари шаҳарсозлик реновацияси тўғрисидаги қонун лойиҳаси ҳақидаги саволга жавоб беришмади. Савол янграётган пайтда Қурилиш вазирлиги раҳбари урбанизация бўйича қўмита раисига Сенат ҳужжатни қайтарган бўлиши мумкинлиги ҳақида шивирлаб айтган. Суҳбатнинг ушбу парчаси уларнинг ўртасига ўрнатилган микрофонга тушиб қолган.
«Сенат қайтарди-ку [реновация ҳақидаги қонун лойиҳасини]. Аҳолининг 100 фоиз розилигини олиш имконсиз», — деган.
Қўмита раҳбари Шерзод Қудбиев Қурилиш вазиридан реновация лойиҳаларини амалга ошириш учун аҳолининг зарур розилик фоизи масаласини очиқчасига кўтармасликни сўраган: «100 фоиз ёки 80 фоизга урғу бериш керак эмас».
«Газета.uz»нинг сўровига жавобан Сенатда реновация тўғрисидаги қонун парламент юқори палатасининг навбатдаги ялпи мажлисида кўриб чиқилишини маълум қилишган.
Қабул қилиниши режалаштирилган қонунда нималар дейилган?
Президентнинг 2026 йил 24 февралдаги қарорига (ПҚ-73) мувофиқ, «комплекс қурилиш лойиҳалари» инвестиция компаниялари томонидан комплекс қурилиш ҳудудидаги кўчмас мулк эгаларининг камида 80 фоизи билан нотариал тасдиқланган келишув битимлари тузилганидан кейин амалга оширилади.
«Инвестиция компанияси келишувга эришилмаган ҳамда компенсация тури ва миқдорига рози бўлмаган мулкдорларга нисбатан компенсация миқдорини бошқа мулкдорлар билан тузилган нотариал тасдиқланган келишув битимлари асосида шаклланган ўртача бозор қиймати миқдорида белгилаш тўғрисида судга даъво аризаси киритади», — дейилади ҳужжатда.
Қонун лойиҳасини депутатларга тақдим этган Адлия вазири ўринбосари Маҳмуд Истамов реновация лойиҳасини ҳокимликлар, тегишли ҳудуд аҳолиси ёки хусусий инвесторлар ташаббус қилиши мумкинлигини қайд этган эди. Бунда ташаббус киритиш учун ушбу ҳудудда яшовчи мулкдорларнинг камида 80 фоизининг нотариал тасдиқланган ёзма розилиги талаб этилади. Яъни, аҳолининг бешдан тўрт қисми розилик билдирмагунча, ҳеч қандай ташаббус илгари сурилиши мумкин эмас.
Шу билан бирга, гап фақат таклиф киритиш ҳуқуқи ҳақида бормоқда.
«Эътибор бериш керак бўлган асосий жиҳат шундаки, мулкдорнинг овози фақат таклиф киритиш учун зарур. Агар лойиҳа ёки таклиф маъқулланса, лойиҳа тасдиқланганидан кейин ҳар бир мулкдор билан қулай компенсация варианти келишиб олинади ва ҳокимлик, инвестор ҳамда мулк эгаси ўртасида уч томонлама нотариал тасдиқланган келишув тузилади», — дея тушунтирган вазир ўринбосари.
У мулкдорларнинг 100 фоизлик розилигига эришилмагунча ҳеч қандай қурилиш ишлари ёки бузиш амалга оширилмаслигини таъкидлаган.
Қонун лойиҳасида компенсациянинг учта шакли кўзда тутилган эди:
- реновация жойидаги янги қурилган уйдан уй-жой ёки нотурар жой бериш;
- бошқа тумандан уй-жой бериш;
- мулкнинг бозор қиймати миқдорида пул компенсацияси тўлаш.
Розилик фоизи пасайтирилиши мумкинми?
Реновация лойиҳасини амалга ошириш учун аҳоли розилиги фоизини пасайтириш эҳтимоли ҳақидаги масала январь ойи охирида қурилиш соҳасидаги тадбиркорлар билан бўлиб ўтган учрашувда муҳокама қилинган эди.
Kapital Start қурилиш компанияси вакили очиқ мулоқотда амалиётда мулкдорлар билан музокаралар тез-тез боши берк кўчага кириб қолаётганини, чунки улар объектнинг бозор қийматидан бир неча баравар юқори сумма талаб қилаётганини маълум қилди (бу ҳақда аввалроқ Қурилиш вазири ўринбосари Озода Жўраева ҳам гапирган эди).
«Масалан, уй эгаси билан унинг уйини сотиб олиш бўйича музокара олиб борилаётганда шундай бўлади: агар унинг уйи, айтайлик, 100 минг доллар турса, у 500 минг доллар талаб қилиши мумкин. Шу билан бирга, Фуқаролик кодексига кўра унинг розилигини олиш кераклиги айтилган», — деб қайд этган.
Kapital Start вакили сотиб олиш қийматини баҳолашнинг тушунарли механизмини жорий этиш имкониятини кўриб чиқишни таклиф қилди.
«Шу муносабат билан таклиф бор: эксперт хулосаси ёки қандайдир ҳисоб-китоб асосида — масалан, бозор қиймати плюс 20 фоиз — бундай уйлар нархини белгилаш механизмини ишлаб чиқиш мумкинми?» — деган.
Унинг сўзларига кўра, компания амалиётда бу муаммога дуч келиб улгурган. «Биз ҳозир реновация дастурига киритилганмиз. „Tashkent Invest“ компанияси билан шартнома имзолаш жараёнидамиз ва айнан шу муаммога дуч келдик», — деган қурувчи вакили.
Урбанизацияни барқарор ривожлантириш ва уй-жой бозори бўйича миллий қўмита раиси Шерзод Қудбиев саволга жавоб берар экан, гап мураккаб ва нозик мавзу ҳақида кетаётганини тасдиқлади.
Унинг сўзларига кўра, ҳозирда турли халқаро ёндашувлар, жумладан, Туркия ва Россияда амал қилаётган моделлар ўрганилмоқда. «Илгари бу ҳақда айтилган эди — 70-80 фоиз розилик варианти, шундан сўнг қолганлар билан масалани суд орқали ҳал қилиш мумкин», — деб қайд этган Шерзод Қудбиев.
Унинг аниқлик киритишича, расмийлар муайян розилик чегарасига эришилгандан сўнг, қолган мулкдорларга аллақачон амалга оширилган битимларнинг ўртача нархи бўйича сотиб олиш таклифи бериладиган амалиётни таҳлил қилмоқдалар.
«Ишлаяпмиз. Биз турли халқаро тажрибаларни — масалан, Туркия ва Россия, хусусан Москва тажрибасини ўрганяпмиз», — деган.
Қўмита раҳбарининг тушунтиришича, Туркияда реновация ҳудудидаги битимлар 50 фоиз розиликка эришилганда амалга оширилиши мумкин, Москвада эса — 60 фоиз. Реновация тўғрисидаги қонун лойиҳаси депутатлар томонидан муҳокама қилинаётган вақтда Туркияда реновация 51 фоиз мулкдорлар розилиги билан ташаббус қилиниши мумкинлиги, Корея Республикаси ва Россия Федерациясида — учдан икки қисм (66 фоиз) розилик бўлганда, Япония, Тайвань ва Флорида штатида (АҚШ) эса — 75 фоиз овоз билан амалга оширилиши хабар қилинган эди.
«У ерда бу қандай ишлайди? Туркияда, масалан, агар ҳудуд реновацияга тушса, 50 фоизгача бозор нархида битимлар тузиш мумкин. Бу бозор. Яъни, бу ҳолатда (реновацияда) битимлар бозори ёпилади: уйни давлатдан бошқа бировга сотиш мумкин эмас. Бу спекуляциянинг олдини олиш учун — жамият манфаатлари йўлида қилинади», — деган.
Унинг сўзларига кўра, агар мулкдорларнинг кўпчилиги уйини сотиб бўлган бўлса, кўпчиликнинг манфаати ва қолган эгаларнинг манфаати ўртасидаги мувозанат масаласи туғилади.
«Агар, масалан, уйларнинг 60 фоизи сотиб бўлинган бўлса, савол туғилади: нима муҳимроқ — шу 60 фоизнинг манфаатими ёки қолган 40 фоизникими… Шунинг учун ўша 60 фоиз сотган ўртача нарх олинади ва қолган 40 фоизга ҳам уйини шу нархда сотиш таклиф этилади», — деб қайд этган.
Сўнгра мулкдорга ушбу тумандан майдони бир хил бўлган муқобил уй-жой таклиф қилинади.
«Лекин одам айтиши мумкин: менга тўғри келмайди, деразалар денгизга эмас, ҳовлига қараган. Унда иккинчи квартира таклиф қилинади. Агар у буни ҳам рад этса, унда айтишади: яхши, бу расмий вариант. Агар иккинчи вариант ҳам тўғри келмаса, унда учинчи квартира таклиф қилинади, масалан, чеккароқ жойдаги икки хонали уй: ё уни олинг, ёки судга боринг», — деб сўзлаб берган.
Шерзод Қудбиев бундай механизмларни ишлаб чиқишда мулк дахлсизлиги тамойилини ҳам ҳисобга олиш зарурлигини таъкидлади.
«Мувозанатни топиш керак: нима муҳимроқ — жамоат манфаатларими ёки бир мулкдорнинг манфаатими», — дея қўшимча қилган қўмита раҳбари.
У яна бир муаммога эътибор қаратди: комплекс қурилиш зонасида аллақачон тадбиркорларга тегишли бўлган ер участкалари бўлиши мумкин.
«Яна бир муаммо бор: масалан, комплекс қурилиш зонасида тадбиркор бўлиши мумкин, унинг у ерда аллақачон участкаси бор — 30 сотих, 50 сотих ёки ҳатто бир гектар ер. Савол туғилади: давлат бу ерни олиб қўйиши керакми ёки йўқми?» — деган Шерзод Қудбиев.
Бундай ҳолларда, эҳтимол, алмашиш механизмини кўзда тутиш керакдир. «Балки келишувлар имкониятини қолдириш керакдир. Масалан: сенда 1 гектар бор, сен уни давлатга топширасан, эвазига бошқа жойдан қурилиш учун 30 сотих оласан. Бундай вариантларни ҳам кўзда тутиш керак», — деб қайд этган.
Қўмита раҳбари бу барча масалалар ҳозирда ҳисоб-китоб қилинаётганини маълум қилди. У, шунингдек, реновация муҳокамасини шаҳарларни ривожлантиришнинг кенгроқ вазифаси билан боғлади.
«Агар биз Тошкент, Самарқанд ва бошқа шаҳарлар (жами 14 та агломерация, у ерда вертикал қурилиш режалаштирилган) юқорига қараб ўсишини, одамлар яхшироқ шароитларда ва нисбатан ҳамёнбоп уйларда яшашини хоҳласак, унда биз кўп қаватли қурилишни ривожлантиришимиз керак. Бунинг учун эса жамият тегишли қоидаларни қабул қилиши лозим», — деган Қудбиев.
Савдо-саноат палатаси раиси Даврон Ваҳабов муҳокамани шарҳлар экан, аниқ қонунчилик доираси зарурлигини таъкидлади. Унинг сўзларига кўра, Россиядагига ўхшаш моделдан фойдаланилганда, қолган мулкдорларга ё ўртача нархда сотиб олишни, ёки лойиҳа якунланганидан кейин тенг қийматли уй-жойни таклиф қилиш мумкин бўлар эди.
«Яъни, агар Россия амалиётига амал қилинса — масалан, 60 фоиз. Агар 50 гектар ҳудудда қурувчи аҳолининг 60 фоизидан уйларни сотиб олган бўлса, унда қолган 40 фоиз ё уйини ўртача нархда сотиши керак, ёки уларга қурилиш тугаганидан кейин шундай майдонга эга квартира таклиф қилинади», — деган.
Шу билан бирга, у «буларнинг барчаси қонун билан тартибга солиниши кераклигини» таъкидлади. Унинг сўзларига кўра, ҳозирги амалдаги ёндашув ҳар бир мулкдорнинг розилигини талаб қилади. Шерзод Қудбиев, ўз навбатида, айнан шу нарса кўпинча йирик лойиҳаларнинг амалга оширилишига тўсқинлик қилаётганини қўшимча қилди.
«Ҳозир ҳар бир мулкдорни ишонтириш керак. Масалан, эгаси айтади: 500 минг доллар. Шундай ҳолатлар борки, 6 сотих учун 1,5–2 млн доллар сўрашади. Ва ана шундай битта-иккита участка туфайли келажакда минглаб одамлар яшаши керак бўлган йирик қурилиш лойиҳаси тўхтаб қолади», — деб қайд этган қўмита раҳбари.
Даврон Ваҳабов шу билан бирга қарорларни шошма-шошлик билан қабул қилмасликка ва лойиҳаларнинг параметрларини ҳисобга олишга чақирди.
«Агар лойиҳа талабларга жавоб берса — масалан: тўхташ жойлари коэффициенти, яшил зоналар коэффициенти. Қарорлар шошилинч қабул қилинмаслиги керак. Бундай масалаларни аввал кенг муҳокама қилиб, кейин қарор қабул қилиш керак», — деб таъкидлаган.